klavzula »VIDENO – KUPLJENO«

Pri prodaji premičnin in nepremičnin je klavzula »videno kupljeno« zelo pogosta. Z njo se želijo prodajalci razbremeniti odgovornosti za morebitne stvarne napake.

Eno temeljnih načel pogodbenega prava je načelo AVTONOMIJE. V skladu z njim lahko stranke prosto urejajo svoja razmerja, pri čemer pa so omejene z ustavo, s prisilnimi predpisi in moralnimi načeli.

STVARNE NAPAKE

Splošno pravilo je, da prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je stvar imela pred nakupom, in za stvarne napake, ki so posledica vzroka, ki je obstajal že pred sklenitvijo pogodbe. Za stvarno napako gre, kadar stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo, in tudi kadar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno posebno rabo, za katero jo kupec kupuje in je bila prodajalcu znana ali bi mu morala biti znana. Napaka je prav tako stvarna, če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile dogovorjene, ali če prodajalec izroči stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom.

Za skrito napako gre, če se pokaže potem, ko je kupec prevzel stvar, in je z običajnim pregledom pri prevzemu ni mogel opaziti.

Za očitno napako gre, če bi jo kupec s skrbnim pregledom in na običajen način mogel in moral opaziti.

Od stvarnih napak je potrebno razlikovati pravne napake, za katere prodajalec prav tako odgovarja. Za pravno napako gre, če ima na prodani stvari kdo tretji kakšno pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena.

PRIMER: nakup nepremičnine, ko kupuje fizična oseba novo stanovanje od investitorja

Kupec je kupil stanovanje s kupoprodajno pogodbo, v kateri je bila dogovorjena klavzula »videno – kupljeno«.  Z navedeno klavzulo je prodajalec v pogodbi izključil svojo odgovornost za vse morebitne očitne napake na stanovanju, ki obstajajo v trenutku nakupa in vse napake, ki bi se lahko pojavile kasneje, to so skrite napake. Po nakupu stanovanja so se v stanovanju začeli pojavljati prekomerni vlažni madeži ter plesen. Zaradi navedenega je kupec podal zahtevek za odstop od prodajne pogodbe in vračilo kupnine. Prodajalec je tak zahtevek zavračal in  trdil, da zahtevek kupca zaradi klavzule »videno – kupljeno« ni utemeljen.

Vrhovno sodišče je v sodbi z opr. št. II Ips 21/2015  odločilo, da so v predmetni zadevi izpolnjeni vsi pogoji za uporabo določb Zakona o varstvu kupcev stanovanj enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Predmet prodajne pogodbe je bilo posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli, poleg tega pa je prodajalec nastopal kot investitor, saj je naročil gradnjo z namenom prodaje, kupec pa kot končni kupec, ki je imel hkrati položaj potrošnika. Sodišče je nadalje pojasnilo, da ZVKSES ne predvideva možnosti izključitve jamčevanja s klavzulo »videno – kupljeno«. Ker so določbe ZVKSES prisilne narave, to pomeni, da je taka klavzula v sporni prodajni pogodbi nična. Vrhovno sodišče je tako zaključilo, da je bil odstop kupca od prodajne pogodbe utemeljen in da je utemeljen tudi njegov zahtevek za vračilo kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je plačal kupnino. Pri tem je sodišče še pojasnilo, da je bil poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju slaba izvedba gradbenih del in ne neprimerna uporaba stanovanja, zaradi česar gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja. To pa pomeni, da je imel kupec, na podlagi 20. člena ZVKSES, pravico odstopiti od pogodbe, ne da bi od prodajalca prej zahteval odpravo napak ali znižanje kupnine.

Vrhovno sodišče je z navedeno sodbo potrdilo, da pogodbena klavzula »videno – kupljeno« pri prodajnih pogodbah, ki so urejene s prisilnimi pravnimi pravili, ki jih določata Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot)  in ZVKSES, ni dopustna.

V ostalih primerih, ko ne pride v poštev uporaba prisilnih predpisov (npr. prodajna pogodba med dvema fizičnima osebama),  je klavzula »videno – kupljeno« dopustna, vendar z določenimi omejitvami.

PRIMER: nakup premičnine – vozila med dvema fizičnima osebama

Klavzula »videno kupljeno« je zelo pogosta tudi pri prodaji rabljenih vozil med fizičnimi osebami. Z njo se želijo prodajalci razbremeniti odgovornosti za morebitne stvarne napake vozila, kupci pa imajo bistveno manjše možnosti, kdaj lahko zoper prodajalce uveljavljajo napake, ki jih ugotovijo šele po nakupu vozila.

Če stranka pristane na klavzulo »videno kupljeno« je jamčevanje za stvarne napake omejeno na situacije, ko je napaka vozila skrita, prodajalec pa je zanjo vedel, a jo je kupcu zamolčal. Klavzula »videno kupljeno« tudi ne velja za napake, ki so v nasprotju z dogovorjenimi lastnostmi vozila.  V takšnih primerih je klavzula »videno kupljeno« nična in prodajalec za napake vozila odgovarja, pri čemer lahko kupec z jamčevalnim zahtevkom uspe le v primeru, če dokaže, da je prodajalec za napako vedel in jo je kupec pravočasno grajal.

V primeru, če kupec odkrije napako, mora o njej obvestiti prodajalca v osmih dneh od dneva, ko je napako opazil. Prodajalec pa ne odgovarja za napake, ki se pokažejo potem, ko mine šest mesecev, odkar je bila stvar izročena. Za uspeh uveljavljanja skrite napake je bistvenega pomena, da je napaka posledica vzroka, ki je obstajal že pred sklenitvijo sporne prodajne pogodbe in da je prodajalec za to napako vedel.

Kupec, ki je o napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca, lahko zahteva od prodajalca, da napako odpravi, zahteva znižanje kupnine ali odstopi od pogodbe. V vsakem od teh primerov pa ima tudi pravico zahtevati povrnitev škode. Izbira jamčevalnega zahtevka je stvar kupca.

Klavzula »videno kupljeno« vam lahko hitro onemogoči uveljavljanje zahtevkov za stvarne napake, zato vam svetujemo, da pred nakupom, vozilo skrbno in natančno pregledate ter ga preizkusite.

V primeru nakupa vozila s strani fizične osebe od pravnega subjekta, ki se s prodajo vozil ukvarja kot s svojo dejavnostjo, veljajo posebna določila skladno z Zakonom o varstvu potrošnikov (ZVpot).

klavzula »VIDENO – KUPLJENO«

You May Also Like